菏泽棚改引发百万人搬迁:满城都是售楼处

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2018-12-25 16:37澎湃新闻评论(人参与)

  山东菏泽,這個 牡丹名城最近不可能 房子“火”了。

  12月18日晚间,菏泽市住建局发布楼市新政,使菏泽成为本轮楼市调控中第有有有另一个撤出 “限售令”的城市,不少媒体和行业人士将其视为全国松绑调控的第一枪。

  巨大的舆论冲击和关注,让菏泽当地政府乃至山东省住建厅始料未及。经过一天发酵后,菏泽市住建局19日公布称:撤出 限售主要为了满足群众尤其是棚改货币化补偿的群众购房需求。

  近日,中国证券报记者实地探访菏泽楼市发现,菏泽自2015年加速推进的棚改蓄积了巨量的房屋置换需求,“人等房”矛盾突出。菏泽楼市火热,新房价格在过去3年中涨幅超过6成,已逼近万元。

  棚改加速引发百万人搬迁需求

  大拆大建之下,整个菏泽呈现出一派混搭风格。高楼林立精心布置的新区、杂乱的老城和繁忙建设的工地一起并存。空气中弥漫着灰尘的味道,耳边灌入阵阵施工机械的轰鸣声。

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  除了工地多,菏泽的售楼处也可是我 ,最密集的地方相隔1000米都在有有另一个售楼处。大家戏称,目前菏泽满城都在售楼处,“全城没法 1000个都在大几5个售楼处”。

  售楼处的井喷来自于短期需求的极少量释放。自2016年日后日后日后日后刚开始,菏泽的棚改规模始终位列全国第一,甚至被称为“中国拆迁第一市”。

  有有有另一个数字更加直观,菏泽市住建局相关负责人表示,这几年菏泽大慨有1000万人口被“就地搬迁”,而菏泽市区的常住人口不过才70多万人。

  2018年日后,棚改货币化安置比例很高。大批人群手握极少量现金,短期内又急需购置住房,这使得菏泽楼市持续高烧不退,菏泽市去化周期从2016年的18个月骤降至9个月。

  中国证券报记者走访了菏泽市多个售楼处发现,多数门庭若市,其中尤其以满足刚性需求(教育)和改善需求房屋供给集中的牡丹区和开发区突出。

  “学区房基本都在牡丹区。开发区的房子都在改善性住房,以1000平米以上的大平层、高端洋房、顶级别墅为主。”某售楼处工作人员对表示,“菏泽的房产,外地人买的比较少,以本地人改善性需求为主。老城区大面积拆迁,新城配套设施逐步完善。万达、碧桂园哪些地方地方大型开发商都在项目。”

  需求井喷,房价自然水涨船高。牡丹区和开发区普通住宅按照地理位置和住宅品质划分,均价在7000-100000元/平,学区房新房均价在9000-110000元/平。改善性住房中,洋房均价在100000-110000元/平,独栋顶级别墅均价在100000-100000元/平。二手房报价方面,学区房及优质地段与上述报价基本一致。其余类型的房产,与一手房报价相比,略低10%左右。

  高端房产方面,同样销售火热。某高端洋房顶级别墅区销售人员表示:“洋房和顶级别墅还没如保让日后日后日后刚开始建,顶级别墅一共11000套,目前没法 没法 10套的名额,需用直接跟开发商联系,还有不可能 预订到。预付押金1000万元,明年动工,后年交房。顶级别墅报价在10000万-10000万元之间,目前仅剩的几套,全价都在10000万以上。”

  谈及近期的新政影响,多数购房者认为释放出的信号更加重要。“还能没法 涨谁能谁能告诉我,但起码不让大跌吧。”一位看房者对记者表示。

  数据显示,2015年菏泽棚改加速日后均价为100000元/平米,目前均价达到100000元/平米,3年时间涨幅超1000%。

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  二手房也是期房

  根据菏泽官方说法,本次撤出 限售令是为了满足棚改安置居民的购房需求。没法 撤出 了限售令日后,菏泽二手房市场走势如保呢?

  记者走访二手房中介发现,与火爆的一手房售楼处相比,多数二手房门店门可罗雀,肩头导致 还是不可能 “拆与建”来的太急。不少二手房,其实也是期房。

  “新政对二手房交易有可是我影响,但影响不大。”某门店负责人表示,“政策变更前,本地户口持有时间不满两年,外地户口持有时间居于问题三年能没法 买卖但没法 过户。新政实施后,按照拿到房本后的持有时间,分新证(即不满足限售时间的房屋)和老证(满足限售时间的房屋)。普通住宅老证过户费2.5%,新证过户费8.1%。新证不让 没法 买卖,可是我 费用高。但不可能 菏泽买房一方面是熟人为主,哪些地方日后过户能没法 商量;本人面,二手房市场也都在期房,房子都没盖好,晚个两年过户影响不大。這個 政策下来,对本地人的购房感受影响不大。”

  “人等房”矛盾之下的有有有另一个问题图片报告 ,是回迁房进度太慢导致 租房难觅。菏泽城区近年来大规模的城市改造,使得回迁房成为绕不开语录题。

  记者走访发现,每有有有另一个楼盘都在近半数是回迁性住房。“回迁房就不在 售楼处交易了,回迁房二手房价格比同一小区其余楼盘要低一两千元。”某售楼处销售人员表示。

  但回迁房进度远不如商品房快。某楼盘回迁房业主坦言:“政策规定,开发商应该先盖回迁房,再盖商品房。如保让多数开发商资金周转压力大,回迁房反而迟迟不盖,等商品房卖完有了钱才去盖回迁房。回迁房业主拿着安置费没法 出去租房。还有可是我小区以高额利息作为利诱,回迁费迟迟不肯发放。”

  這個 说法得到了不少回迁房业主的证实。一位业主表示,不可能 短期内租房的人不多,房东现在非常强势,不仅上调租金价格,还对租户挑挑拣拣,可是我房东拒绝租房给有老人和孩子的家庭。

  政策已日后日后日后日后刚开始收紧

  7月12日,住建部相关负责人在棚改工作吹风会上表示,未来将因地制宜推进棚改货币化安置:在商品住房库存量较大的地方,能没法 继续推进棚改货币化安置;商品住房库存居于问题、房价上涨压力较大的地方,将更多采取组织结构安置。

  记者了解到,从今年年初,菏泽市货币化安置就不可能 逐步收紧。此外,菏泽房市仍以本地人购房为主,外来人口流入有限,未来房市走向如保成为各方关注的焦点。

  不少业内人士指出,菏泽本次地产新政对当期市场的直接影响有限,更多的是心理层面和预期的支撑。至于未来走势,还需看城市产业发展和人口的流动。

  合硕机构首席分析师郭毅也持累似 观点,菏泽市经济总量在山东省排名靠后,近年来的经济快速增长中相当要素来自于房地产的增速,这也显示出房地产行业对当地经济发展的支撑作用。

  “对楼市来说,不可能 产业发展和人口流入对楼市没法 形成有有有另一个有力支撑语录,不可能 更需用可是我政策来‘救市’。本次菏泽新政对购房信心的拉动作用非常明显。”郭毅表示。“但长期来看,菏泽楼市仍然居于未来供应量不可能 大于真实居住需求、开发商资金相对紧张等一系列问题图片报告 。”